Hipoteca Autopromotor: Todo lo que Necesitas Saber

La hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo diseñado específicamente para financiar la construcción de una vivienda en un terreno, en lugar de la compra de un inmueble ya edificado. Este tipo de hipotecas también se conocen como hipotecas de autopromoción y tienen condiciones particulares que debes conocer si estás considerando solicitar una a tu banco.

En este artículo, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre las hipotecas autopromotor, incluyendo sus requisitos, financiación, amortización, gastos asociados y las ofertas disponibles en el mercado.

¿Qué es una Hipoteca Autopromotor?

Una hipoteca autopromotor es un préstamo destinado a financiar la construcción de una vivienda en un terreno propio en lugar de la compra de un inmueble ya construido. Estas hipotecas son diferentes a las hipotecas convencionales, ya que la entrega del capital prestado se realiza de forma distinta, suelen tener costos más elevados y requieren más permisos.

Ventajas y Desventajas de una Hipoteca Autopromotor

Ventajas

• Como tú mismo actúas como promotor inmobiliario, te ahorras la comisión correspondiente, que puede alcanzar el 20-30% del importe total del proyecto.
• Puedes construir la vivienda a tu gusto y ajustada a tus necesidades.
• Es posible que obtengas una vivienda de mayor valor en el mercado una vez finalizada la construcción.

Desventajas

• El préstamo se ajusta a un presupuesto concreto, por lo que si haces un mal cálculo y te quedas corto, el capital obtenido con la hipoteca autopromotor no cubrirá el coste íntegro de la edificación.
• Las hipotecas autopromotor suelen tener tipos de interés más elevados que las hipotecas convencionales.
• Requieren más documentación y permisos, lo que puede ser un proceso complicado y largo.

Requisitos para una Hipoteca Autopromotor

Para obtener una hipoteca autopromotor, debes cumplir con una serie de requisitos que aseguren la viabilidad del proyecto:

1. Solvencia del deudor: Debes demostrar que tienes ingresos suficientes, un nivel adecuado de ahorro, pocas deudas y una situación laboral estable.
2. Terreno de propiedad: Debes ser el propietario del terreno donde se construirá la vivienda y este debe estar calificado como suelo urbano. El terreno debe estar registrado a tu nombre en el Registro de la Propiedad correspondiente.
3. Licencia de construcción: Debes contar con una licencia otorgada por el ayuntamiento correspondiente para construir una vivienda en ese terreno.
4. Proyecto viable de edificación: Debes disponer de un proyecto realizado por un arquitecto colegiado y validado por el Colegio de Arquitectos.
5. Presupuesto para la ejecución de la obra: Debes contar con un presupuesto por parte de una empresa constructora para llevar a cabo la construcción.
6. Certificado de eficiencia energética: Debes disponer del certificado de eficiencia energética o cumplir con las exigencias para que te lo concedan durante la fase de redacción del proyecto de edificación.

Financiación y Amortización de una Hipoteca Autopromotor

Financiación

Los bancos generalmente no prestan más del 80% del precio de tasación de una vivienda construida, por lo que tampoco te concederán más de ese importe del presupuesto que tengas establecido para tu obra. El plazo de estos préstamos suele ser de unos 30 años como máximo.

La entidad financiera irá facilitando el capital en varios plazos según se vayan cumpliendo las distintas fases de la edificación:

• Fase suelo: Recibirás una parte importante del capital, cercana al 50% del total, para que puedas poner la obra en marcha y afrontar los pagos que te pueden solicitar la empresa de construcción o el estudio de arquitectos que ha diseñado la casa.
• Fase de certificaciones: Recibirás varios pagos de menor cuantía a medida que la construcción avance. Para poder obtenerlos tendrás que justificarlos. El arquitecto tendrá que emitir certificaciones de las etapas que se van cumpliendo para que tú las remitas a su vez a la entidad financiera.
• Fase de fin de obra: Con el último certificado del arquitecto se confirmará el fin de la ejecución de las obras y te entregarán la cédula de habitabilidad. En ese momento, el banco realizará la última entrega de dinero, que puede variar entre el 10% y el 20% del capital prestado.

Amortización

Cada banco aplica una política comercial distinta en cuanto a la amortización de una hipoteca autopromotor. Es posible que tu entidad te permita pagar solo intereses durante los dos primeros años en los que la vivienda todavía no es una realidad. Sería un plazo de carencia parcial, tras el cual pasarías a pagar las letras habituales de cualquier otro préstamo hipotecario (amortizar capital e intereses).

Gastos Asociados a una Hipoteca Autopromotor

Los gastos de una hipoteca autopromotor son similares a los de cualquier otra hipoteca. Los gastos derivados de la escritura del préstamo, como gestoría, notaría, registro de la propiedad e IAJD, van a cuenta de la entidad financiera. Los gastos de tasación hipotecaria y los costes derivados de la escritura de compraventa, impuestos (IVA) y gestoría corren a cuenta del cliente.

1. Tasación hipotecaria: En este caso, el banco tasa el inmueble como si ya estuviera terminado. El coste habitual de una tasación ordinaria varía entre los 200 y los 600 euros.
2. Gastos de notaría: Se paga por tener copias de la escritura de compraventa. El precio depende del número de páginas.
3. IVA: Se aplicará el 10% en las facturas por pagos anticipados correspondientes a las ejecuciones de obra realizadas.
4. Gestoría: Son los honorarios que cobra una gestoría por realizar determinadas gestiones en tu nombre. Su precio ronda los 300 euros.

En cuanto a las comisiones que puede cobrarte un banco, estas pueden variar. En algunas hipotecas autopromotor no hay comisiones por estudio o apertura, pero sí de amortización anticipada parcial o total. Entre los gastos de una hipoteca autopromotor también conviene que no te olvides del coste adicional de los productos combinados (para lograr mejores condiciones en tu préstamo), como domiciliar tu nómina, contratar tarjetas de crédito, seguros de hogar y de vida.

Ofertas de Hipotecas Autopromotor en el Mercado

Varias entidades financieras ofrecen en su catálogo de productos este tipo de hipoteca. Algunas de ellas son Bankia, BBVA, Bankinter, Santander, Kutxabank y Abanca. No obstante, te recomendamos que consultes con un experto que te consiga las mejores condiciones hipotecarias como Fercogestión haciendo clic aqui.

Las condiciones de estos préstamos suelen ser parecidas entre sí y recogen la posibilidad de construir una nueva edificación o de rehabilitar una ya existente. Algunos préstamos incluyen comisión de apertura o productos combinados, otros no, financian hasta el 80% casi todos ellos (el del Santander podría alcanzar hasta el 100%) y en algunos casos permiten elegir entre tipo de interés variable o fijo.

Dos aspectos clave para comparar hipotecas autopromotor son el plazo de carencia y la amortización durante ese plazo. Si la vivienda que deseas financiar es una casa prefabricada o modular, debes consultar el caso con cada entidad. Por lo general, suelen estar incluidas en estas hipotecas, pero es mejor estar seguro antes.

Finalmente, si necesitas que la financiación del proyecto incluya también el coste del terreno, debes tener en cuenta que las hipotecas autopromotor con terreno no son habituales. Sin embargo, siempre puedes preguntar en diferentes entidades si su hipoteca puede incluir la compra de la parcela o si existe otro tipo de préstamo que puedas utilizar para tal fin.